אחת השאלות הראשונות שעולות לפני מכירת דירה היא: האם יהיה מס שבח?
לעיתים התשובה פשוטה, אך במקרים רבים היא תלויה בפרטים שאינם ניכרים ממבט ראשון: מספר הדירות שבבעלות המוכר, אופן קבלת הדירה, תקופת ההחזקה, מעמד התושבות של המוכר, זכויות בנייה בלתי מנוצלות, השכרת הדירה במהלך השנים, הוצאות שהוצאו על הנכס ועוד.
לכן, לפני חתימה על הסכם מכר, כדאי לבחון את תמונת המס המלאה — ולא להסתפק בהנחה ש״זו הדירה היחידה שלי ולכן אני פטור״.
דירה יחידה – אבל האם מתקיימים תנאי הפטור?
חוק מיסוי מקרקעין מאפשר, בתנאים הקבועים בו, פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר.
אולם הביטוי „דירה יחידה” הוא רק חלק מהבדיקה.
בין היתר יש לבחון האם הנכס עומד בהגדרת דירת מגורים מזכה, כמה זמן החזיק המוכר בדירה, האם נמכרה דירה אחרת בפטור הרלוונטי בתקופה הקבועה בחוק, ומהן יתר הזכויות בדירות מגורים שיש למוכר או לתא המשפחתי.
החוק כולל גם מצבים שבהם זכויות מסוימות בדירה נוספת אינן שוללות בהכרח את מעמד הדירה כדירה יחידה. לכן עצם העובדה שלמוכר קיימת זכות נוספת בדירת מגורים אינה מאפשרת כשלעצמה לקבוע אם הפטור קיים או נשלל.
השאלה הנכונה אינה רק „כמה דירות רשומות על שמי?”, אלא אילו זכויות קיימות, כיצד ומתי נרכשו ומה משמעותן לפי חוק מיסוי מקרקעין.
ומה לגבי תושב חוץ?
כאן קיימת טעות נפוצה נוספת.
תושב חוץ אינו נהנה אוטומטית מפטור דירה יחידה רק משום שבישראל נמצאת בבעלותו דירה אחת. החוק קובע תנאים מיוחדים לעניין תושב חוץ, ובין היתר נדרשת בחינה של בעלותו בדירת מגורים במדינת התושבות שלו.
גם דרך הוכחת היעדר דירה במדינת התושבות היא עניין שצריך לבדוק בהתאם לנסיבות ולמסמכים שניתן לקבל במדינה הרלוונטית.
זהו נושא חשוב במיוחד למוכרים המתגוררים בחו״ל: העובדה שהדירה בישראל היא הנכס היחיד שלהם בישראל אינה בהכרח סוף הבדיקה.
זכויות בנייה עלולות לשנות את התוצאה
גם כאשר הדירה עצמה עומדת בתנאים לפטור, צריך לבדוק אם מחיר המכירה מושפע מזכויות לבנייה נוספת.
דוגמה פשוטה: בית ישן על מגרש גדול עשוי להימכר בסכום גבוה לא רק בשל הבית הקיים, אלא גם משום שניתן להרחיב אותו, להוסיף יחידות או לנצל זכויות בנייה נוספות.
במקרה כזה לא נכון בהכרח להתייחס לכל התמורה כאילו שולמה עבור דירת המגורים עצמה. סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין מסדיר מצבים שבהם התמורה מושפעת מזכויות בנייה קיימות או צפויות שלא נוצלו.
במקרים שבהם קיימות זכויות בנייה משמעותיות, בדיקה שמאית לפני המכירה עשויה להיות חשובה מאוד לצורך הערכת החשיפה למס.
אם אין פטור מלא – המס אינו בהכרח על מחיר המכירה
כאשר המכירה חייבת במס שבח, נקודת המוצא אינה הטלת מס על מלוא התמורה.
באופן כללי, מס השבח מוטל על השבח שנוצר למוכר — ההפרש הרלוונטי בין שווי המכירה לבין יתרת שווי הרכישה, לאחר ההתאמות והניכויים הקבועים בדין.
לכן גם כאשר ברור שהמכירה אינה פטורה, השאלה הבאה היא מהו השבח החייב וכיצד יש לחשבו.
בהתאם לנסיבות עשויות להיות רלוונטיות הוצאות כגון הוצאות השבחה, שכר טרחת עורך דין, שמאי ותיווך, מס רכישה ששולם ברכישה וריבית ריאלית, ובלבד שהן עומדות בתנאי החוק ולא נוכו בדרך אחרת.
לכן שמירת מסמכים ואסמכתאות לאורך השנים עשויה להשפיע באופן ממשי על גובה המס במועד המכירה.
ומה לגבי שיפוץ שאין עליו קבלות?
זו דוגמה טובה להבדל שבין הוצאה שהמוכר יודע שהוציא לבין הוצאה שניתן להוכיח לצורכי השומה.
אם בוצע בנכס שיפוץ משמעותי לפני שנים, אך לא נשמרו חשבוניות או אסמכתאות, אין להסיק אוטומטית שההוצאה תוכר במלואה. שאלת ההוכחה היא חלק בלתי נפרד מהדיון בניכוי.
לכן, כבר במהלך ההחזקה בנכס כדאי לשמור חשבוניות, חוזים, אישורי תשלום ומסמכים הנוגעים להשבחות ולהוצאות מהותיות.
דירה שהושכרה – סוגיית הפחת
כאשר הדירה הושכרה במהלך תקופת הבעלות, עלולה להתעורר גם שאלת הפחת והשפעתו על חישוב השבח.
זהו אחד התחומים שבהם חשוב במיוחד לא להסתפק בכלל אצבע. הטיפול עשוי להיות מושפע ממסלול המיסוי שחל על הכנסות השכירות, מהנסיבות הספציפיות ומהמצב המשפטי הרלוונטי.
בשל הפערים שהתעוררו בנושא בין פרשנות הדין, פסיקה ועמדת רשות המסים, זה בדיוק מסוג הנושאים שבהם נכון לבצע בדיקה פרטנית במסגרת חישוב המס ולא להסתמך על נוסחה כללית.
היטל השבחה ומס שבח אינם אותו מס
בעסקאות מסוימות עשויה להתעורר לצד מס השבח גם חבות בהיטל השבחה.
אלה שני חיובים שונים: מס שבח הוא מס המוטל במסגרת חוק מיסוי מקרקעין, ואילו היטל השבחה נובע מהשבחה תכנונית בהתאם לדיני התכנון והבנייה.
עם זאת, עשוי להיות ביניהם קשר בחישוב הכלכלי של העסקה. היטל השבחה ששולם עשוי, בכפוף לתנאים, להיות רלוונטי בחישוב השומה למס שבח.
מבחינת מוכר, המשמעות המעשית פשוטה: כדאי לדעת לפני החתימה מה צפוי להישאר בידיו לאחר המסים והחיובים החלים על העסקה.
מקדמה על חשבון מס השבח
בעסקאות חייבות עשוי הרוכש להידרש, בהתאם להוראות החוק, להעביר חלק מהתמורה כמקדמה על חשבון מס השבח של המוכר.
המקדמה אינה מס נוסף. היא תשלום על חשבון חבות המס של המוכר, ויש לה גם חשיבות בהליך קבלת אישורי המס הדרושים לרישום העסקה.
לכן כאשר צפויה חבות במס, יש להביא את מנגנון המקדמה בחשבון גם בעת בניית לוח התשלומים בהסכם.
לא מחכים לחתימה כדי לחשב
אחת הטעויות שניתן למנוע היא לבצע את בדיקת מס השבח רק לאחר שהסכם המכר כבר נחתם.
בשלב הזה מחיר העסקה ולוח התשלומים כבר נקבעו, ולעיתים מתבררות סוגיות שהיה עדיף לזהות מראש: זכויות בנייה, קושי בהוכחת הוצאות, שאלת הפטור, היטל השבחה או חבות מס גבוהה מהצפוי.
הדיווח לרשות המסים צריך ככלל להיות מוגש בתוך 30 ימים ממועד העסקה. לכן במכירה שבה קיימת אי־ודאות מיסויית, נכון לבצע לפחות הערכת מס ראשונית לפני החתימה.
השורה התחתונה
מכירת דירת מגורים יכולה להיות עסקה פשוטה מבחינת מס שבח — אך לא תמיד.
דירה יחידה, דירה שהתקבלה בירושה, זכויות בדירות נוספות, תושבות חוץ, זכויות בנייה, תקופת ההחזקה, השכרה, פחת והוצאות שהוצאו לאורך השנים יכולים כולם להשפיע על התוצאה.
בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין את חבות המס הצפויה, לאסוף את המסמכים הדרושים, לזהות נקודות שדורשות שמאות או בירור נוסף ולבנות את הסכם המכר ולוח התשלומים בהתאם.
לקריאה נוספת
מתכננים למכור דירה?
בדיקה מוקדמת של הזכויות, נתוני הרכישה, ההוצאות והיבטי המס יכולה למנוע הפתעות לאחר החתימה ולסייע בבניית העסקה נכון.
לשיחה על המכירה והמס תחום המקרקעין
להמשך: רכישת דירה חלופית – לוחות הזמנים והמלכודות ←
המאמר נועד למסור מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. דיני מיסוי מקרקעין והוראות הביצוע עשויים להשתנות, וכל מקרה מחייב בחינה פרטנית של הנכס, הזכויות, התושבות, מועדי הרכישה והמכירה והמסמכים הרלוונטיים.